Een vastgoedinvestering draait om drie meetbare parameters: de aankoopprijs in verhouding tot de huurprijzen in de sector, de kosten voor het in overeenstemming brengen van de normen, en de leencapaciteit op het moment van aankoop. Het vinden van het juiste vastgoed voor een investeringsproject veronderstelt dat deze parameters hiërarchisch worden ingedeeld voordat men de eerste advertentie bekijkt.
DPE en kosten voor het in overeenstemming brengen van de normen: de technische filter bovenal
De meeste vastgoedbeleggingsgidsen beginnen met de locatie of het budget. De energieprestatie-index verdient echter de eerste aandacht, omdat deze direct de werkelijke rentabiliteit van het vastgoed beïnvloedt.
Ook interessant : Powerade of Coca-Cola: welke keuze is het beste voor uw gezondheid?
Een woning met een classificatie F of G vereist energetische renovatiewerkzaamheden waarvan de kosten meerdere jaren aan huur kunnen opslokken. Sinds de recente regelgeving omtrent de verhuur van thermische ‘slecht presterende’ woningen, is een slecht geclassificeerd pand niet alleen minder comfortabel: het wordt gedeeltelijk of volledig onbruikbaar voor verhuur zonder voorafgaande ingreep.
Het analyseren van de DPE vóór het bezoek maakt het mogelijk om panden uit te sluiten waarvan de kosten voor het in overeenstemming brengen van de normen de verwachte huurinkomsten overstijgen. Door de beschikbare advertenties op immoplanet.fr te combineren met de gegevens van de diagnose, kunnen we sneller woningen identificeren waarvan de verhouding aankoopprijs/werkzaamheden consistent blijft met een rendementdoel.
Ook interessant : Inductiekookplaat: welk elektriciteitsverbruik kunt u voor uw keuken verwachten?
De reflex die men moet aannemen: integreer systematisch het budget voor werkzaamheden in de berekening van de totale aankoopprijs. Een appartement dat tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden maar geclassificeerd is als G, kost vaak uiteindelijk meer dan een beter beoordeeld pand dat iets boven de marktprijs wordt verkocht.
Einde van het Pinel-systeem: hoe te kiezen tussen nieuwbouw en gerenoveerd oud
Het Pinel-systeem is sinds 1 januari 2025 niet meer toegankelijk voor nieuwe investeringen. Deze verdwijning verandert concreet de keuze tussen nieuw vastgoed en oud vastgoed.
Oud vastgoed met werkzaamheden trekt nu de aandacht van investeerders die voorheen een belastingvermindering zochten via nieuwbouw. Verschillende redenen verklaren deze verschuiving:
- De prijs per vierkante meter in het oude vastgoed blijft aanzienlijk lager dan die van nieuwbouw, wat de bruto rentabiliteit vanaf de aankoop verbetert.
- Renovatiewerkzaamheden geven recht op fiscale aftrekmechanismen (grondverlies, LMNP-regime in de werkelijke zin) die gedeeltelijk de verdwijning van het Pinel-systeem compenseren.
- Een gerenoveerd pand dat voldoet aan de huidige normen positioneert zich beter op de huurmarkt dan een oud, niet gerenoveerd huis, met een lager leegstandpercentage.
Nieuwbouw blijft interessant in gebieden waar de huurvraag zeer gespannen is en waar de programma’s lange garanties van de aannemer bieden. Buiten deze specifieke gevallen biedt gerenoveerd oud vastgoed een gunstiger rendement/riskoprofiel in 2025-2026.
Gebieden in stedelijke renovatie: waardecreatie vóór de markt
Panden gelegen in wijken die momenteel een stedelijke transformatie ondergaan, hebben vaak aankoopprijzen die lager zijn dan die in al gevestigde gebieden. Het potentieel voor waardevermeerdering is afhankelijk van de geplande evolutie van de wijk: komst van een transportlijn, bouw van openbare voorzieningen, herontwikkeling van braakliggende terreinen.
Dit type investering vereist een andere kijk op de vastgoedmarkt. Het pand zelf kan gematigde werkzaamheden vereisen, maar het is de omgeving die op middellange termijn waarde creëert.
Drie concrete signalen om te controleren
- De aanwezigheid van een goedgekeurd openbaar vervoersproject door de gemeente (niet alleen aangekondigd).
- Een gefinancierd stedelijk renovatieprogramma, met al lopende bouwprojecten in de omgeving.
- Een recente toename van het aantal winkels of nabijgelegen diensten in de doelwijk.
Een goed gelegen pand met een potentieel voor technische of stedelijke waardevermeerdering genereert vaak een beter rendement dan een perfect huis in een gebied waar de prijzen al hun plafond hebben bereikt. De uitdaging is om een wijk die daadwerkelijk in transformatie is te onderscheiden van een gebied dat gewoon in verval is zonder een structureel project.
Leencapaciteit in 2026: herbereken de rendementsdrempel
Na de sterke stijging van de hypotheekrentes die in 2023 werd waargenomen, herstelt de kredietmarkt zich naar meer haalbare niveaus. Deze ontspanning verandert de aanvaardbare rendementsdrempel voor een huurkoop: bij gelijke maandlasten neemt de leencapaciteit toe, wat het bereik van toegankelijke panden vergroot.
De berekening die moet worden gemaakt is eenvoudig. Voor een huurinvestering moet de maandhuur minimaal de maandlasten van de lening, de kosten en de onroerende voorheffing dekken. Met lagere rentes stijgt het leenbedrag voor dezelfde maandlasten, en panden die eerder buiten budget waren, worden weer relevant.
Let op dat je leencapaciteit niet verwart met rentabiliteit. Een lagere rente maakt het mogelijk om duurder te kopen, maar als de aankoopprijs stijgt zonder dat de huurprijzen volgen, blijft het netto rendement stilstaan of daalt het. De juiste benadering is om een minimaal netto rendement doel te stellen en alleen de panden te bekijken die dit doel bereiken tegen de weergegeven prijs, zonder te rekenen op een hypothetische stijging van de huurprijzen.
De huurvastgoedmarkt in 2026 beloont kopers die berekenen voordat ze bezoeken. Een spreadsheet met vier kolommen (totale prijs inclusief werkzaamheden, netto maandhuur, maandlasten van de lening, jaarlijkse kosten) is voldoende om de meeste niet-rendabele panden al vóór het verplaatsen te elimineren.